Isännöitsijäntodistus ja laki selkokielellä

Kuka antaa isännöitsijäntodistuksen?

Asunto-osakeyhtiölain lähtökohta on selkeä: isännöitsijän on pyynnöstä annettava osakehuoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus. Jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää tai isännöitsijä ei voi antaa todistusta esteellisyyden vuoksi, velvollisuus siirtyy hallituksen puheenjohtajalle.

Tämä on tärkeä ero valmistelun ja antamisen välillä. Osakas, hallituksen jäsen tai muu henkilö voi kerätä tietoja valmiiksi, mutta virallisen todistuksen antaa se taho, jolla on siihen taloyhtiössä toimivalta.

Kuka voi pyytää todistusta?

Lain mukaan pyyntö voi tulla esimerkiksi osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajalta. Todistusta voi pyytää myös osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä taho sekä välitysliike, jolla on voimassa oleva asuntoa koskeva myynti- tai vuokraustoimeksianto.

Käytännössä todistus liittyy usein asuntokauppaan, pankkirahoitukseen tai tilanteeseen, jossa huoneiston ja taloyhtiön tiedot pitää tarkistaa luotettavasta lähteestä.

Mitä todistuksesta pitää käydä ilmi?

Asunto-osakeyhtiölaki luettelee kokonaisuudet, jotka todistuksesta pitää ilmetä. Selkokielellä kyse on siitä, että ostajan, myyjän, välittäjän tai pankin pitää pystyä ymmärtämään sekä huoneiston että taloyhtiön olennainen tilanne.

• taloyhtiön taloudellinen tila
• yhtiön rakennukset, kunto ja maa-alueen omistussuhteet
• onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke
• huoneiston tiedot ja huoneiston kuntoon liittyvät yhtiön tiedossa olevat seikat
• osakkeiden omistukseen, rekisteröintiin ja mahdollisiin rajoituksiin liittyvät tiedot
• mahdollinen päätös huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan
• erääntyneet maksamattomat vastikkeet
• laina- ja vastuutiedot, jos lainavastuu kohdistuu osakkaisiin eri tavoin

Asetus tarkentaa sisältöä ja liitteitä

Asunto-osakeyhtiölain lisäksi isännöitsijäntodistuksesta on annettu erillinen valtioneuvoston asetus. Asetus tarkentaa, mitä todistukseen merkitään ja mitä asiakirjoja todistukseen tyypillisesti liitetään.

Tämä on syy siihen, miksi isännöitsijäntodistus on käytännössä enemmän kuin yhden sivun lomake. Sen taustalla on usein tilinpäätös, talousarvio, yhtiöjärjestys, kunnossapitotarveselvitys, energiatodistus ja muita taloyhtiön asiakirjoja.

Mitä tämä tarkoittaa pienelle taloyhtiölle?

Pienessä asunto-osakeyhtiössä ei aina ole ulkopuolista isännöitsijää. Silloin hallituksen kannattaa pitää asiakirjat järjestyksessä jo ennen kuin asuntoa ollaan myymässä. Todistuksen laatiminen kiireessä on hankalaa, jos vastikkeet, lainaosuudet, korjauspäätökset ja liitteet ovat hajallaan.

Hyvä käytäntö on erottaa kolme vaihetta: ensin tiedot kerätään, sitten ne tarkistetaan taloyhtiön asiakirjoista ja lopuksi toimivaltainen henkilö antaa virallisen todistuksen.

Miksi luonnos voi silti olla hyödyllinen?

Luonnos ei ole virallinen isännöitsijäntodistus, mutta se voi tehdä valmistelusta huomattavasti selkeämpää. Kun tiedot on koottu yhteen paikkaan, hallituksen, puheenjohtajan tai isännöitsijän on helpompi nähdä, mitä tietoja vielä puuttuu ja mitkä kohdat pitää tarkistaa.

Erityisesti pienissä taloyhtiöissä suurin työ ei aina ole asiantuntija-arvio, vaan olemassa olevan tiedon löytäminen, jäsentäminen ja tarkistaminen.